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Le norme dell'art. 1118 c.c. sono il cardine dei diritti e dei doveri che i condomini hanno sulla cosa comune. Norme che, se da un lato, vista l'inderogabilità del 2° comma, non lasciano spazi hanno dall'altro, notevole lungimiranza, anche se, ad una superficiale lettura, sembrano in contraddizione con l'art. 1104 c.c.
Andiamo ad esaminarle.
<<Il diritto di ciascun condomino - recita l'art. 1118 c.c. - sulle cose indicate dall'art. 1117 c.c. è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti>>.
E nel secondo comma, che è norma inderogabile, osserviamo:
<<Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione>>.
L'articolo ci pone di fronte ad una problematica sottile, ma aderente allo spirito di giustizia e di ordine pratico.
Il 1° comma chiama ognuno dei partecipanti alla proprietà, a contribuire alle spese per manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa comune. E li chiama secondo l'estensione di ciascuna proprietà che sarà tradotta, attraverso la determinazione di un valore di proprietà generale, in millesimi.
Il 2° comma apporta un notevole supporto al 1° comma dello stesso articolo attribuendo, come dato inderogabile, l'impossibilità alla rinuncia della cosa comune fintanto che non si sia rinunziato ad essa attraverso la vendita dell'appartamento.
Cosa vuol dire tutto ciò? Vuol dire che fino a quando si fa parte di un condominio, si potrà dichiarare che una determinata cosa comune non serve e addirittura dimostrarlo, ma si dovrà continuare a pagare per mantenere la cosa comune come colui al quale la cosa serve. Il comproprietario della cosa definita come necessaria all'uso comune, non può sottrarsi al contributo delle spese per tenere in efficienza la cosa stessa, fintanto che non decida di trasferire ad altri la proprietà dell'unità immobiliare di cui è possessore.
Si è anche detto che tutto ciò può sembrare in contraddizione con l'art. 1104 c.c.
Può sembrare, ma è apparenza che può ingannare solo un attenzione imprecisa. E' vero che entrambi gli articoli attengono alle spese, e, se anche è vero che l'art. 1104 c.c. dice che si può rinunziare alla cosa comune, rimane il fatto che i capitoli di appartenenza delle due norme sono diversi: uno appartiene al Condominio negli edifici, l'altro alla Comunione. Ed è solo entro quest'ultimo ambito che dobbiamo considerare il problema di colui che vuol rinunciare alla cosa comune per liberarsi degli oneri ad essa collegati, perchè tale rinunzia gli è computabile per la natura stessa che la cosa comune ha nella comunione.
Nella Comunione si può cedere ad altri partecipanti il proprio diritto e, di conseguenza, il proprio dovere, mentre per il Condominio negli edifici non è così: il condomino non può lasciare cadere i pesi che la cosa comune comporta, proprio perchè non può liberarsi della cosa comune stessa.
Concludendo questa breve disamina di una delle più importanti norme dell'Istituto del Condominio, possiamo puntualizzare che nella Comunione tutto è indiviso: il diritto di proprietà spetta congiuntamente a più soggetti, i quali conservano complessivamente e singolarmente il proprio diritto sull'oggetto della comunione nel limite aritmetico della quota. Per questo un proprietario può liberarsi dell'onere della manutenzione della cosa se altri si assumono diritti e pesi della cosa stessa.
Nel Condominio invece, il proprietario, il titolare cioè del diritto sulla cosa comune, continuerà ad esserlo fino a che non decida di vendere la proprietà singola, parte distinta di un medesimo fabbricato, con la quale però coesiste la comunione indivisa di certe altre parti al servizio di tutte le unità costituenti il fabbricato medesimo.
Quindi, fintanto che questo atto estremo non avviene, il proprietario della cosa deve sottostare ad una regola che non concede assolutamente spazi.
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