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L'assemblea dei condomini è l'organo supremo del condominio stesso, ogni decisione riguardante la vita condominiale viene sottoposta all'approvazione dell'assemblea dei condomini; volendo fare un paragone l'assemblea sta al condominio come il parlamento sta ad uno stato.
Le decisioni prese dall'assemblea di condominio sono vincolanti per tutti i condomini, anche per quelli dissenzienti se, ovviamente, prese nel rispetto della legge e con le dovute maggioranze.
L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria.
L'assemblea ordinaria
Deve essere convocata almeno una volta l'anno per discutere sui seguenti argomenti:
- Nomina dell'amministratore;
- Approvazione del rendiconto (il bilancio consuntivo del condominio);
- Approvazione del bilancio preventivo.
Questi sono gli argomenti minimi da discutere ogni anno.
L'assemblea straordinaria
Può essere convocata in tutte quelle occasioni in cui occorre decidere su argomenti di carattere, appunto, straordinario quali ad esempio lavori urgenti di manutenzione straordinaria. Non vi sono limiti al numero di assemblee straordinarie che un condominio può convocare.
Chi partecipa all'assemblea di condominio?
Hanno diritto di partecipare all'assemblea oltre, ovviamente, ai condomini anche:
- Gli usufruttuari di un appartamento (per le spese di manutenzione ordinaria e per l'uso delle cose comuni);
- I nudi proprietari (per le spese di manutenzione straordinaria);
- Gli inquilini che devono essere convocati dal condomino proprietario, i quali hanno diritto di partecipare (senza diritto di voto) in tutte le occasioni di discussione di argomenti riguardanti l'uso dei servizi comuni (orario di accensione del riscaldamento, ecc.);
- L'amministratore il quale non è obbligato, se non nel caso di discussione sul rendiconto, alla materiale presenza.
La convocazione
L'assemblea è normalmente convocata dall'amministratore su propria iniziativa o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio. Solo dopo l'inerzia dell'amministratore interpellato i condomini possono indire un assemblea autonomamente.
La legge non prevede una particolare modalità di notifica della convocazione per cui può essere valido ogni mezzo idoneo allo scopo l'importante è che sia possibile provare in maniera certa che ogni condomino sia stato invitato all'assemblea almeno cinque giorni prima dello svolgimento della stessa e che sia stato edotto sugli argomenti messi in discussione all'ordine del giorno.
La mancata convocazione anche di uno solo dei condomini comporta l'annullabilità della delibera condominiale che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
La convocazione deve riportare il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea ed è consigliabile indicare anche il luogo, la data e l'ora dell'eventuale riunione in seconda convocazione che deve essere tenuta non oltre dieci giorni dalla prima convocazione e ovviamente nemmeno lo stesso giorno.
Nella convocazione deve essere altresì indicato il cosiddetto ordine del giorno, l'elenco degli argomenti da discutere. Nessuna discussione che esula dagli argomenti in esso indicati potrà essere instaurata pena l'annullabilità delle relative delibere (Cass. 9 gennaio 2004 n° 143).
Perchè l'assemblea sia validamente costituita, in prima convocazione, occorre che siano presenti, personalmente o per delega, i 2/3 dei condomini e che siano rappresentati almeno i 2/3 del valore dell'edificio. Laddove non si raggiunga il quorum per deliberare si procederà in seconda convocazione dove basterà che siano presenti 1/3 dei condomini e che sia rappresentato almeno 1/3 del valore dell'immobile.
Svolgimento dell'assemblea condominiale
La prima operazione da effettuarsi durante l'assemblea è la nomina di un Presidente che avrà le funzioni di moderatore e di coordinatore degli interventi previsti all'ordine del giorno e di un Segretario che avrà il compito di redigere il verbale della riunione durante l'assemblea stessa. Di tale verbale dovrà essere data lettura alla fine dell'assemblea e dovrà essere sottoscritto almeno dal Presidente e dal Segretario.
Il Presidente constatata la validità della costituzione dell'assemblea e controllata l'effettiva presenza del quorum deliberativo darà inizio alla discussione sui vari punti all'ordine del giorno.
Salvo il caso in cui sia prevista una maggioranza specifica o addirittura l'unanimità, le decisioni dell'assemblea dei condomini sono valide se prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini presenti ed almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione e con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei condomini e 1/3 del valore dell'edificio in seconda convocazione.
Sarà compito dell'amministratore infine inviare a tutti i condomini una copia del verbale.
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