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Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tale valore rapportato all'intero edificio condominiale e’ espresso in millesimi e deve essere allegato al regolamento condominiale. Questo è quanto stabilito dall’art. 68 delle Disp. Att. c.c. nella stessa disposizione si legge che nella determinazione del valore non si deve tenere conto né del canone locatizio né tanto meno dello stato di manutenzione e dei miglioramenti dei singoli piani o porzione di piano (appartamenti).
Innanzitutto allo scopo di poter quantificare gli oneri e diritti fra i condomini, viene dato un valore alle singole proprietà all’interno del condominio, valore che sarà espresso in millesimi ed inserito in un apposita tabella. A questa prima tabella millesimale che determina un valore delle singole proprietà all’interno del condominio se ne affiancano generalmente delle altre che per loro natura sono più specifiche e riferite ai singoli servizi presenti all’interno del condominio, quindi a seconda dei condomini avremo una tabella scala, una tabella ascensore, una tabella riscaldamento, una tabella manutenzione giardini, ecc, ed ancora queste a loro volta potranno essere dettagliate in ordinarie e straordinarie, quindi potremo avere, per esempio, una tabella ascensore ordinaria e una tabella ascensore straordinaria, la prima si userà per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione ordinaria la seconda per le spese sempre relative all’ascensore ma questa volta solo per gli interventi di mautenzione straordinaria.
Realizzazione
Il primo passo nella realizzazione delle tabelle millesimali è la designazione di un tecnico per la redazione delle tabelle stesse, attraverso un’assemblea condominiale. L’assemblea condominiale potrà dare mandato all’amministratore di designare un tecnico per la stesura delle tabelle, le quali dovranno essere sottoposte all’assemblea e approvate. Nella stesura delle tabelle si dovrà tenere conto di una serie di criteri, primo fra tutti la superficie delle singole unità abitative (a parità di condizioni un appartamento di 3 vani avrà un valore millesimale più alto di uno con 2 vani), si dovrà considerare anche il piano (un attico avrà un valore millesimale diverso da un sottoscala), destinazione d’uso (all’interno dell’edificio un locale terraneo avrà un valore inferiore rispetto ad un’appartamento), orientamento (esposizione a sud o nord), cubatura, luci, prospetto, ecc. Non si tiene conto invece delle condizioni dell’appartamento o se è destinato ad uso abitativo o ad uso ufficio.
Approvazione
Le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità da tutti i condomini, in mancanza dell’unanimità ci si rivolge al giudice, la delibera approvata a maggioranza dei condomini è nulla pertanto può essere invalidata sempre in qualsiasi momento dai condomini assenti e/o dissenzienti. Le tabelle millesimali possono essere redatte dal costruttore dell’immobile, in tal caso queste vengono allegate al rogito, quindi la sottoscrizione dell’atto vale anche come accettazione delle tabelle millesimali.
Revisione
Le tabelle millesimali possono essere riviste, secondo l’art. 69 delle disp.att.c.c., anche nell’interesse del singolo condomino quando
a) risultano essere conseguenza di errore;
b) quando per mutate condizioni di parte del condominio si è alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
La revisione così come l’approvazione richiede l’unanimità dei consensi, poichè tra l’altro comporta la modifica di un precedente contratto approvato all’unanimità con la quale si erano già determinate delle quote millesimali. Quindi ad esempio nel caso di tabelle millesimali errate i singoli condomini possono richedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea ponendo all’ordine del giorno la modifica delle tabelle millesimali, se l’assemblea mancasse nella totalità dei consensi, il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.
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