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La rappresentanza nel condominio

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Scritto da Marco Sabatano   
Sabato 07 Novembre 2009 23:20
In tema di assemblea condominiale è molto sentito il problema della rappresentanza.
Il diritto ad essere rappresentato nelle assemblee di condominio è sancito dall'Art. 67 delle disposizioni attuative del codice civile che, al primo comma, così sancisce: <<Ogni condomino può intervenire all`assemblea anche a mezzo di rappresentante.>>. In tal senso il legislatore ha voluto così estendere anche al condominio l'istituto della rappresentanza.
Il codice civile disciplina l'istituto della rappresentanza con gli articoli che vanno dal 1387 al 1400 che, quindi, dovranno applicarsi anche in tema di assemblea condominiale.
Innanzitutto occorre ricordare che gli impegni presi dal rappresentante in assemblea vincolano il condomino rappresentato come se li avesse presi personalmente. Così sancisce infatti l'art. 1388 del c.c.: <<Il contratto concluso dal rappresentante in nome e nell'interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato.>>.
Numerose sono le discussioni in merito alla forma che la procura deve avere per essere valida.
La procura, cioè l'atto con il quale un soggetto (in questo caso il condomino) conferisce ad un altro soggetto l'incarico di rappresentarlo nell'ambito del condominio viene identificata con la c.d. delega.
Il codice civile si limita ad indicare solo che la forma da utilizzare per la delega deve essere la stessa richiesta dalla legge per il contratto che il rappresentante deve concludere. Ciò vuol dire che se, ad esempio, volessi farmi rappresentare in un assemblea condominiale nella quale si discute di alienare l'abitazione del portiere (di proprietà comune quindi) occorrerebbe necessariamente una delega scritta in quanto per lo stesso contratto di vendita è richiesta tale forma. In pratica quindi, quasi sempre, la forma orale può essere ammessa nelle assemblee condominiali, visto che raramente accade che sia richiesta la forma scritta per le decisioni prese in assemblea. Va tuttavia ricordato che l'amministratore è tenuto a conservare le deleghe assieme ai verbali di assemblea e, pertanto, in caso di delega conferita verbalmente, dovrà essere segnalato nel verbale che la delega è stata conferita con tale modalità. A scanso di equivoci e dubbi, è parere dello scrivente, è da preferirsi sempre la forma scritta, a prescindere dal motivo della riunione assembleare stessa.
Altro problema riguarda, invece, il soggetto a cui conferire la delega e la quantità di deleghe che un soggetto può ricevere. La legge in merito nulla dispone per cui ipoteticamente, se nulla dispone in merito il regolamento di condominio, un'assemblea può regolarmente svolgersi con la sola presenza di un unico partecipante il quale sia stato delegato dagli altri condomini, ferme restanti le maggioranze necessarie richieste dalla legge.
Come appena accennato, il regolamento di condominio può, senza abolire il diritto alla rappresentanza, disciplinare le modalità per il conferimento delle deleghe.
Pertanto, per regolamento si potrebbero limitare le categorie di soggetti ai quali poter conferire la delega, ad esempio a favore dei soli condomini. Oppure si potrebbe vietare di conferire la delega all'amministratore dello stesso condominio. Ancora, è regolare apporre un limite al numero di deleghe che ciascun delegato può recare in assemblea.
Un ultima analisi va fatta per la delega conferita all'amministratore.
Se nulla dispone il regolamento di condominio, è pienamente valida la delega conferita all'amministratore.
Si pone però, in questo caso, la questione, molto controversa, del conflitto di interessi che nasce nel momento in cui il rappresentante è chiamato ad esprimere un voto su argomenti che lo riguardano personalmente.
Si chiarisce che, nulla prevedendo in merito il legislatore, le decisioni si basano sempre sull'interpretazione di altre norme. E così si sono avute varie sentenze che hanno considerato annullabile una delibera di approvazione del rendiconto approvata con il voto determinante dell'amministratore munito di delega da parte dei condomini. Tale orientamento, sostenuto in varie sentenze (Trib. Milano 14 luglio 1988 - Trib. Milano 3 marzo 1997) è stato recentemente sovvertito considerando "correttamente conteggiati i voti espressi per delega dal condomino amministratore". Ciò non solo dal Trib. Milano 12 marzo 2004 ma anche dalla Corte d'appello di Milano e dalla Corte di Cassazione 10 agosto 2009 n° 18192.
In proposito si precisa che essendo stati ampiamente edotti i condomini prima dello svolgimento dell'assemblea mediante comunicazione del rendiconto di gestione si desume che gli stessi, conferendo delega allo stesso amministratore abbiano ben valutato il conflitto esistente ed abbiano, nonostante ciò, deciso di approvare il suo operato.
Pertanto si può considerare valido il voto espresso dal rappresentante nonostante egli sia in palese conflitto di interessi con l'argomento posto in discussione all'ordine del giorno.