La ripartizione delle spese relative al lastrico solare (spesso si usa anche il termine terrazzo o terrazza di copertura) è sovente oggetto di discussioni. Analizziamo come devono essere ripartite le relative spese per manutenzione ed i casi particolari.

Innanzitutto occorre precisare che "lastrico solare" e "terrazzo di copertura" non sono propriamente sinonimi. In sostanza la differenza tra i due sta nel fatto che il terrazzo ha, oltre alla funzione principale di fornire una protezione (appunto la copertura) dei piani sottostanti, una funzione secondaria intesa nella possibilità di affaccio grazie alla presenza di ringhiere e/o balaustre e/o muretti che, proteggono appunto dalla caduta coloro che praticano la copertura (in tal senso vedasi T.A.R. Campania n. 24/2018 e T.A.R. Lazio n. 4043/2016).

Tale distinzione ha poca importanza quando la proprietà del lastrico solare (o terrazzo che sia) è in capo al condominio. In tal caso si applicheranno i principi dettati dall'art. 1123 C.C., vale a dire in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino salvo diversa convenzione, per qualsiasi parte del lastrico o del terrazzo, senza distinguere tra funzione di copertura e funzione di affaccio.

Il problema sorge quando il terrazzo è proprietà esclusiva di un solo condomino e pertanto ne è preclusa la possibilità di praticarlo alla restante compagine condominiale.

In una siffatta ipotesi occorre porre attenzione alla differenza di cui prima. Se le ringhiere, balaustre e muretti servono per tutelare dalla caduta accidentale coloro che praticano il terrazzo e, in virtù della proprietà esclusiva, il terrazzo può essere praticato esclusivamente dal singolo proprietario, chi dovrà sostenere le spese relative alla loro manutenzione?

Il Codice Civile ha invero previsto, all'art. 1126, la possibilità della proprietà esclusiva, stabilendo che in tal caso le spese di manutenzione devono ricadere per un terzo a carico del proprietario e, per i restanti due terzi, a carico dei condomini che ne traggono utilità (la copertura appunto). Tuttavia non si menziona come dovranno essere ripartite tutte le spese relative alle opere accessorie quali ringhiere, muretti e simili.

Occorrerebbe analizzare la funzione che si attribuisce a tali manufatti. Una parte della dottrina concorda sul fatto che la funzione delle ringhiere, balaustre e muretti è fondamentalmente "protettiva" nei confronti del proprietario esclusivo e che, pertanto, solo egli è tenuto a sostenere le relative spese di manutenzione. Tuttavia una buona parte della dottrina ritiene, pur riconoscendone la funzione protettiva, che il parapetto, essendo una prosecuzione delle pareti del fabbricato, assolve anche una funzione puramente estetica legata al decoro architettonico e, pertanto, debba essere posta a carico della totalità dei proprietari la relativa manutenzione, al pari della copertura.

Purtroppo la carenza della norma lascia ampio margine di interpretazione anche se c'è da dire che la giurisprudenza ha dimostrato una tendenza in favore della funzione protettiva (v. Cass. n. 2726/2002) specificando che <<omissis... In realtà va affermato che, a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.>>.

Ricordando che, com'è giusto che sia, una sentenza non fa legge, occorrerebbe, come in ogni cosa della vita, usare un pò di buon senso e cercare di trovare un accordo preventivo in modo da non dover ricorrere alla mediazione di un giudice che comporta spesso perdita di tempo e di danaro.

Il codice civile attribuisce all'amministratore di condominio il compito di far eseguire tutti i lavori che si dovessero rendere necessari per la conservazione del bene comune. Ed è solo ad egli che tale compito spetta.
In un solo caso può essere ammesso l'intervento di uno dei partecipanti al condominio, e cioè quando si ravvisi la necessità di lavori urgenti, la cui non esecuzione possa costituire pericolo immediato per i condomini o per i terzi.
In effetti due articoli del codice civile trattano questo argomento.

L'art. 1110 c.c. che sancisce: <<Il partecipante, che in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso.>> e l'art. 1134 c.c. che così recita: <<Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.>>.
A prima vista i due articoli sembrano in contraddizione fra loro, tuttavia occorre precisare che l'art. 1110 fa capo alla comunione mentre l'art. 1134 si riferisce al condominio negli edifici.
Ed è in questa differenza che si statuisce un principio di non ingerenza da parte dei condomini nell'attività dell'amministratore.
Se il dovere dei condomini è quello di dare sollecitamente notizia all'amministratore di qualsiasi danno proveniente dalla cosa comune e di notificare qualsiasi necessità di riparazione alla cosa affinchè vi si possa provvedere, è altrettanto doveroso per ogni condomino non entrare nel merito dell'esecuzione dei lavori anche se urgenti, perchè questo è compito dell'amministratore.
Il condomino che esegue di sua iniziativa un lavoro, esautora l'amministratore del potere conferitogli dalla legge stessa, quello di usare cioè sul condominio il controllo dei lavori e delle relative spese.
Inoltre, se le spese obbligatorie devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale alla propria quota parte di valore millesimale e corrisposte anticipatamente all'amministratore, da questa considerazione discende la necessità di conoscere l'entità dei lavori e delle opere necessarie alla manutenzione della cosa comune per poterle consentire.
Se l'amministratore non conosce il lavoro nella sua entità e nella sua importanza, non può neanche ascrivere a ragion veduta l'importo delle fatture nel rendiconto di cui è responsabile.
Fra le attribuzioni dell'amministratore che l'art. 1130 c.c. elenca vi è il dovere di <<erogare le spese>>. Ciò vuol dire che i condomini, anticipando la quota di bilancio di previsione, permettono all'amministratore di provvedere alle spese necessarie. D'altro canto un lavoro eseguito da parte di un condomino, dovrebbe comportare un urgenza tale da non consentire di procrastinare l'esecuzione e tanto da non poterne neanche dare avviso all'amministratore a mezzo telefono o telegramma.
Ed è proprio considerando la presumibile impossibilità di non poter avvertire chi è preposto all'esecuzione e al controllo dei lavori, che il legislatore, con l'art. 1134 c.c., pone la condizione che la spesa per qualsiasi lavoro eseguito dai condomini costituisce arbitrarietà, di conseguenza la spesa non deve venire loro rimborsata.